【2026馬來西亞房產投資必讀】外國人印花稅(MOT)飆升8%！台灣人MM2H申請、購屋應對全攻略
最後更新時間： 2025年10月16日
本文為您提供： 本文根據馬來西亞2026年財政預算案草案，為台灣投資者、準退休人士及MM2H申請者，提供最權威的稅務變革解析、財務衝擊精算，以及清晰的戰略應對指南。我們的目標是幫助您在政策變動的浪潮中，做出最明智的決策。
📊 重點摘要：給台灣人的馬來西亞2026預算案三大核心變革
馬來西亞最新的財政預算案，對外國人釋出一個「蘿蔔與棍棒」並行的鮮明信號。對於謹慎的台灣規劃者，理解以下三點至關重要：
- 【房產投資震撼彈】成本劇增：自2026年1月1日起，外國人購買住宅的房產轉讓印花稅 (MOT) 將從最高4%翻倍至固定的8%。這意味著購屋的前期成本將大幅提高。
- 【長期居住大利多】收入保障：個人從海外匯入馬來西亞的收入，其免稅待遇將延長十年至2036年底。這對退休人士和遠端工作者是極大的福音。
- 【政策戰略轉向】篩選機制：馬來西亞政府正透過稅收槓桿，歡迎能促進本地消費的「長期居民」，同時為意圖短期炒房的「投機者」設立更高的門檻。
結論： 馬來西亞之夢並未終結，但入場規則已改變。現在，比以往任何時候都更需要周密的財務規劃與果斷的行動力。
深度解析：外國人房產轉讓印花稅 (MOT) 為何飆升至8%？
2026預算案中最具衝擊性的條款，無疑是針對外國購房者的印花稅大幅調升。這不僅是成本問題，更將重塑投資回報的計算模型。
什麼是MOT？給台灣買家的白話解釋
對於習慣台灣房產交易流程的買家，您可以這樣理解：
- 定義： 「轉讓備忘錄」(Memorandum of Transfer, MOT)，是將房產所有權從賣方合法轉移到您名下的關鍵法律文件，類似台灣的**「土地及建物所有權移轉契約書」(公契)**。
- 稅務份量： 在馬來西亞，與MOT掛鉤的印花稅，是整個購房流程中最大的一筆稅務支出，遠高於其他費用。
專家提醒：注意MOT與DOA的關鍵區別
- 買「成屋」(現房)：直接簽署 MOT，適用簽署當下的稅率。
- 買「預售屋」(期房)：因地契未分割，會先簽署**「轉讓契約」(DOA)。待未來地契核發後，才需簽署MOT並繳納屆時的印花稅**。這意味著，若您的預售屋在2026年後才拿到地契，將無法避免8%的新稅率。
財務衝擊精算：新舊制下，您的購屋成本差多少？
我們以新版MM2H計劃的購房門檻為例，讓您感受最真實的成本差異：
案例一：購買 RM 100萬的房產 (MM2H金級門檻)
- 舊制成本： RM 24,000
- 新制成本 (8%)： RM 80,000
- ❗️淨增加成本：RM 56,000 (約新台幣38萬元)
案例二：購買 RM 200萬的房產 (MM2H白金級門檻)
- 舊制成本： RM 64,000
- 新制成本 (8%)： RM 160,000
- ❗️淨增加成本：RM 96,000 (約新台幣65萬元)
投資意涵： 這筆新增的稅務成本，直接拉長了投資回本週期。未來，房價需要額外增值至少4%-5%，才能打平這筆費用，短期投機的吸引力已大幅降低。
一線曙光：海外收入免稅延長至2036年，誰是最大贏家？
在MOT增稅的陰影下，預算案也帶來了好消息，精準惠及了那些真心想在馬來西亞「生活」的人。
政策核心與受益族群
- 政策內容： 居住在馬來西亞的個人，從海外匯入、且已在來源國完稅的收入，將繼續免徵馬來西亞所得稅，有效期至2036年12月31日。
- 最大贏家：
- ✅ 台灣退休人士： 退休金、股利、租金等收入可安心匯入，購買力完全保留。
- ✅ 數位遊牧與遠端工作者： 海外賺取的薪資匯入後無需二次課稅。
- ✅ 高淨值資產人士： 為全球資產配置提供了極具吸引力的稅務規劃選項。
戰略解讀： 馬來西亞正在篩選它想要的移民類型。政府清晰地表示：「歡迎您來此消費生活，我們提供稅務天堂。但若您只想停泊資產在房地產，請支付更高的入場費。」
MM2H全面革新：稅務變革如何重塑您的移居路徑？
全新的分級制MM2H計劃與8%的MOT稅率產生了直接的化學反應，深刻改變了各級別的性價比。
2025-2026 最新MM2H分級制度權威比較總表
| 項目 (Feature) | 銀級 (Silver) | 金級 (Gold) | 白金級 (Platinum) | 經濟/金融特區 (SEZ/SFZ) |
|---|---|---|---|---|
| 最低申請年齡 | 25歲 | 25歲 | 25歲 | 21歲 |
| 定存金額 (美元) | $150,000 | $500,000 | $1,000,000 | 依特區規定 (通常較低) |
| 房產購置要求 (馬幣) | 最低750萬 | 最低150萬 | 最低200萬 | 依州政府規定 |
| 簽證效期 | 5年 (可續簽) | 15年 (可續簽) | 20年 (可續簽) | 10年 (可續簽) |
| 永久居民(PR)資格 | ❌無 | ❌無 | ✅具備申請資格 | ❌無 |
| 工作/經商權利 | ❌不允許 | ❌不允許 | ✅允許 | ❌不允許 |
| 政府規費 (馬幣) | 年度通行證費: 500 | 年度通行證費: 2,00 | 一次性參與費: 200,000 年度通行證費: 3,000 |
依特區規定 |
關鍵聯動：8% MOT稅如何讓「經濟特區(SEZ)」意外崛起？
理性的申請者會評估獲得簽證的「總前期現金支出」(定存+房款+MOT稅+規費)。
- 金級與白金級的困境： 高昂的房價門檻，意味著一筆極其高昂且無法回收的MOT稅務支出，導致總入門成本大幅膨脹。
- SEZ類別的優勢： SEZ（如新山森林城市）的定存要求和房價門檻都極低。即使同樣適用8%稅率，但因為房價基數低，MOT稅的絕對金額遠小於其他級別。
結論： 對於不追求工作權、僅尋求高性價比長期居留權的申請者，SEZ類別如今呈現出無與倫比的財務效率，可能引導未來申請者向南部的柔佛州等特區集中。
終極攻略：給謹慎台灣規劃者的三大情境戰略建議
面對即將到來的政策變革，我們為您制定了清晰、可操作的行動指南。
1. 對於「潛在購房者」
- 🎯 核心戰略：把握2025年底前的黃金時間窗口！
- 行動清單：
- 優選「成屋」(現房)： 這是規避8%新稅率最穩妥的方式，可立即簽署MOT。
- 謹慎評估「預售屋」(期房)： 風險極高，若地契在2026年後才核發，將被迫適用新稅率。
2. 對於「已購買預售屋的屋主」
- 🎯 核心戰略：主動管理資訊，做好財務準備。
- 行動清單：
- 立即聯繫開發商與律師，明確查詢預計核發地契的時間表。
- 提前將8%的稅款納入財務規劃，避免未來措手不及。
3. 對於「MM2H潛在申請者」
- 🎯 核心戰略：重新進行全面預算與需求評估。
- 行動清單：
- 將8% MOT稅視為核心前期成本，納入總預算考量。
- 重新評估申請級別：誠實問自己，是否真的需要白金級的工作權？或者，成本效益極高的SEZ類別已能滿足您的所有需求？
立即行動：讓專業團隊為您規避風險、掌握先機
2026年預算案的稅務變革與全新的MM2H分級制度，無疑為您的馬來西亞之夢增添了許多變數與挑戰。與其獨自面對複雜的法規與不確定的未來，不如讓專業的團隊成為您最強大的後盾。
移居大马 MM2H 諮詢服務 憑藉多年深耕馬來西亞房地產與移居法規的經驗，專為台灣客戶提供一站式、客製化的解決方案。
我們的專家團隊將為您提供：
- ✅ 個人化稅務衝擊分析： 精算出8% MOT稅對您目標房產的具體影響。
- ✅ MM2H級別最佳化建議： 根據您的財務狀況與人生目標，推薦最具性價比的申請方案。
- ✅ 房產交易法律流程協調： 協助您對接可靠的律師，確保交易流程順暢、安全。
- ✅ 搶佔時間窗口的執行方案： 若您計劃在年底前購房，我們將為您規劃最有效率的行動路徑。
不要讓複雜的政策阻礙您的腳步。立即聯繫我們，讓我們為您的馬來西亞之路保駕護航。
常見問題 (FAQ)
問：這項8%的MOT稅率是最終定案了嗎？
答：不是。目前這仍是2026年財政預算案中的提案，需要經過馬來西亞國會的辯論、投票並由最高元首批准後，才能正式成為法律。但根據過往經驗，重大稅務政策方向通常不會有顛覆性改變。
問：如果我現在就行動，應該先做什麼？
答：如果您購房決心已定，第一步是立即尋找符合預算的「成屋」，並同步諮詢專業的房產律師，啟動買賣合約(SPA)的流程，確保能在2025年底前完成MOT的簽署與繳稅。
問：除了MOT增稅，馬來西亞房產的長期價值還在嗎？
答：是的。對於**以「生活」為目的而非「短期投資」**的買家，馬來西亞的核心優勢依然強大：低廉的生活成本、優質的國際醫療、以及長達十年的海外收入免稅政策。8%的MOT是一次性入場成本，但長期的生活品質與稅務利好，其累積價值可能更高。
免責聲明： 本文內容基於公開信息分析，不構成任何法律或財務建議。所有投資決策前，請諮詢您的專業顧問。
