MM2H 銀色方案的門檻幻象
2026 政策更新
MM2H 銀色方案的門檻幻象
為何您的第二家園置產預算，取決於您選在哪一州—而不僅僅是您的簽證類別。
⚠
聯邦迷思
60 萬馬幣只是聯邦設定的理論門檻，州政府擁有最終的實際定價權。
📈
雪蘭莪真實情況
置產預算需準備 150 萬至 200 萬馬幣，這甚至高於金級方案的門檻。
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12 個月期限陷阱
政策無寬限期。州政府審批與名額確認將耗費大量寶貴時間。
門檻落差：聯邦底限 vs. 各州實際規定
在 2026 年馬來西亞我的第二家園 (MM2H) 框架下，銀色方案要求最低房產購置額為 60 萬馬幣。然而，土地在馬來西亞憲法中屬於各州管轄。任何外國置產都必須取得「州政府核准書」(State Authority Consent)。以下圖表揭示了各大城市實際要求的最低消費，說明了為何「60 萬」在核心區域僅是幻象。
數據：外籍人士在各州購置房產的有效最低價格 (百萬馬幣)。虛線代表聯邦銀色方案的最低門檻。
資料來源：Global Law Experts; iProperty.com.my; Juwai.asia; PTG Melaka; Alestria Property (2026).
各州置產細節解析
掌握地方性法規至關重要。從雪蘭莪對土地權的嚴格禁令，到檳島的高端定價，各州規則大相徑庭。
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吉隆坡 (Kuala Lumpur)
吉隆坡執行嚴格的 100 萬馬幣 外籍人士購屋門檻。對於銀色方案申請者，這意味著實際支出高出聯邦規定 67%。我們強烈建議選擇分層房產 (大樓公寓)，因為其州政府核准速度遠快於透天住宅。
各區預期租金毛收益率
資料來源：Asia Lifestyle Magazine (2025–2026).
🚫
雪蘭莪 (Selangor)
全馬置產門檻最高的市場。無論您的簽證級別為何，雪蘭莪的門檻基本上都等同於鉑金方案的預算。
- ✗ 禁止個人土地產權： 外籍人士禁止購買獨立透天住宅。僅允許購置 200 萬馬幣以上的「分層地契透天住宅」(門禁社區)。
- ⚠ 大樓門檻極高： 視區域而定，最低門檻落在 150 萬至 200 萬馬幣。
- 🔍 土著配額 (Bumiputera)： 必須逐一確認單位狀態。若誤購受限單位，將耗盡您 12 個月的寶規時間。
資料來源：Global Law Experts; iProperty.com.my.
🌆
檳城 (Penang)：島內與威省
檳城根據地理位置劃分了截然不同的價格區塊。檳島旨在保護其土地稀缺性，而威省則是銀色方案的真實甜蜜點。
檳城島內 (島)
300 萬
有地住宅 (透天)
100 萬
分層住宅 (公寓)
威省 (大陸)
100 萬
有地住宅 (透天)
60 萬*
分層住宅 (公寓)
*州政府底限為 50 萬，但聯邦 60 萬規定優先適用。
資料來源：Juwai.asia; iProperty.com.my.
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柔佛 (Johor) 與 馬六甲 (Malacca)
柔佛：置產稅費調漲
受新柔經濟特區 (JS-SEZ) 驅動，柔佛於 2025 年 7 月起調漲置產費。住宅轉讓面臨 3%–4% 州徵費 (最低 3 至 5 萬馬幣)。雖然美迪尼 (Medini) 豁免了 100 萬門檻，但須注意未來的轉售限制。
資料來源：HHQ Law; YK Wong & Co.
馬六甲：最友善的門檻
法規複雜度最低。全州統一規則，無複雜區域劃分，公寓門檻為 50 萬馬幣 (即直接適用聯邦銀色方案的 60 萬規定)。適合追求合規而非積極資本利得的申請者。
資料來源：PTG Melaka; Alestria Property.
11.25% 隱形交易成本
規劃預算時，絕對不能只看房價。從 2026 年 1 月起，外國買家置產需支付 8% 的固定印花稅。加上律師費與州政府核准費，總交易成本約佔房價的 11.25%。
專家建議計算公式：
可用資金 ÷ 1.1125 = 理想房價上限
若您的總預算為 100 萬馬幣，您應該挑選房價在 88 萬馬幣左右的物業。
資料來源：Global Law Experts; MyMalaysiaProp (2026).
12 個月合規倒數時鐘
一旦您的 MM2H 簽證獲批背書，倒數便正式開始。官方絕不提供延期。特區 (SEZ) 申請者的合規時間甚至僅有 90 天。高效的執行力是避免簽證被撤銷的關鍵。
1
預先評估
在正式領取簽證前就啟動看房。複雜的地契檢查與土著配額確認需要大量的準備時間。
2
簽證獲批背書
正式起點。合規時鐘自移民局蓋章之刻起算，請在此階段拍板定案您的心儀房產。
3
正式執行
簽署買賣合約 (SPA)。同時申請州政府核准。如有需要，請同步啟動定存提取手續。
4
資料遞交
向 MOTAC/移民局遞交合規證明。建議在第 11 個月前完成，為可能的補件預留緩衝時間。
🔒 強制持房 10 年規定
MM2H 房產須遵守 10 年禁售期。您可以賣屋以更換「更高價值」的房產，但若更換為較便宜的房產將導致簽證撤銷。不動產盈利稅 (RPGT) 首 5 年為 30%，第 6 年起降為 10%。
快速對照：各州與各類房產最低門檻
| 所在州屬 | 公寓大樓門檻 (馬幣) | 透天有地門檻 (馬幣) | 關鍵注意事項 |
|---|---|---|---|
| 吉隆坡 | 1,000,000 | 1,000,000 | 無任何方案豁免；有地住宅審批較慢 |
| 雪蘭莪 (第 1 區) | 150萬 – 200萬 | 2,000,000 | 禁止購買獨立土地權物業；嚴查土著配額 |
| 檳城島內 (檳島) | 1,000,000 | 3,000,000 | 供給稀缺；透天門檻甚至超過鉑金方案要求 |
| 檳城威省 (大陸) | 600,000* | 1,000,000 | 銀色方案最容易入手的透天住宅選項 |
| 柔佛 (一般區域) | 1,000,000 | 1,000,000 | 新徵費：3%–4% + 5 萬馬幣最低費額 |
| 柔佛 (美迪尼/特區) | 豁免門檻 | 豁免門檻 | 未來轉售給外國人可能恢復 100 萬門檻 |
| 馬六甲 | 600,000* | 1,000,000 | 交易摩擦最低；2% 州徵費或最低 2 萬 |
資料來源：Global Law Experts; iProperty.com.my; Juwai.asia; HHQ Law; PTG Melaka; Alestria Property (2026)。 *聯邦銀色方案最低要求優先於州政府較低的門檻。
結語：先選州屬，再定預算
「銀色方案門檻幻象」是我們最常看到的規劃錯誤。許多申請者僅憑著「60 萬馬幣」的理論門檻就開始進行財務配置，直到最後才發現理想的生活地區竟然需要兩倍、三倍、甚至五倍的資金。
正確的問題不應該是「辦理 MM2H 要花多少錢？」，而是「在我想居住的那個州屬、那個社區，辦理 MM2H 需要多少預算？」
