外国人在马来西亚到底能在哪里买房？各州购房决策地图
关键问题从来不是「能不能买」，而是「该先看哪个州属」。
外国人确实可以在马来西亚买房，但这不代表每一间看中的房子都真的买得成。买家可能已经符合MM2H资格、资金也准备好了，却还是会卡在州属最低购买价、房产类型限制，或是中介从没提过的州政府同意书要求上。
在Hartamas International，我们接触过不少来自新加坡、台湾及其他地区的外国买家和MM2H申请人。他们通常已经准备好预算，也列好了心仪的房源清单，结果却发现两者都对不上当地州属的规定。这份指南，就是写给这样的读者：在投入时间和金钱之前，先比较的是马来西亚「各州」，而不只是马来西亚的「房子」。
TL;DR——重点摘要
- 外国人可以在马来西亚买房：但能否获批，取决于州属规定、房产类型和州政府同意书。
- 全国没有统一门槛：最低购买价因州、因区，有时甚至因房产类型而不同。
- 达到MM2H门槛不代表就够：一间RM60万的白银级房产，仍可能达不到州属规定的最低门槛。
- 吉隆坡和柔佛的门槛通常更高：外国买家门槛一般落在RM100万左右，槟城则因槟岛和威省而有所不同。
- 先查规定，再挑单位：先确认州属、房产类型、地契和同意书流程，再开始筛选房源。
- 下订前务必确认：核实门槛、地契、同意书、MM2H时间安排，以及购买价以外的总成本。
目录
外国人可以在马来西亚买房，但真正的选择由州属规定决定
整体来说，外国人是可以在马来西亚买房的。但相关限制是由各州分别制定，并非全国统一的规则。
- 联邦基础：非公民的产权归属，基本上受《1965年国家土地法典》规范。
- 州属层面：在此基础上，各州再自行设定最低购买价、房产类型限制和审批流程。
- 同意书：外国人购房几乎都需要先取得州政府同意书，才能完成交易，这与MM2H的要求是分开的两件事。
- MM2H是另一项独立审核：就算房产达到你MM2H级别的最低门槛，也可能达不到州属本身要求的门槛。
| 名词解释：什么是州政府同意书？州政府同意书，是外国买家在马来西亚完成购房交易前，通常都需要取得的批文。它确认该州属已核准这间特定房产可由外国人持有，前提是符合州属规定、地契条件和价格门槛。 |
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| 小贴士在看房之前，先分别以书面方式确认州属门槛和MM2H级别的最低要求。两个数字中较高的那个，才是真正适用的门槛。 |
外国买家在马来西亚最常犯的错误是什么？
最常见的错误，是先挑房子，才想到州属的问题。
- 光看挂牌价格，并不能确定你是否符合购买资格。
- 「预算之内的房子」不一定就是「外国人真的能买的房子」。
- 有些单位看起来很划算，却可能在门槛、地契类型、配额或同意书流程上卡关。
比较保险的筛选顺序：
- 先选定州属或地区。
- 确认当地目前适用的外国买家门槛。
- 确认房产类型是否符合资格（分层地契、有地产业，或分层有地产业）。
- 检查地契、配额和同意书的相关要求。
- 核对你的MM2H或搬迁时间表，是否配合得上购房截止日期。
- 最后才开始筛选具体的单位。
| 小贴士在完成州属和MM2H的审核之前，先把每一间看中的房子都当作「暂定」而已。这样才能避免最后买到一间根本无法合法完成交易的房子。 |
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我们的团队可以在MM2H咨询页面上，和你一起梳理MM2H的时间安排与房产是否合适。
外国人筛选马来西亚州属前，该用哪六个过滤条件？
外国买家在比较各州时，应该用六个过滤条件，而不只是看最低价格，因为每一项都会影响「实际可行」，不只是「合不合法」。
过滤条件一：外国买家最低门槛
每个州属都有自己的入门门槛，而且会随政策调整而变动。记得在看房之前先确认，而不是看完才问。
过滤条件二：房产类型
在大多数州属，分层公寓是外国人最容易入手的房产类型。有地产业的审批则严格得多，甚至在部分州属根本不开放给外国人。
过滤条件三：同意书与审批流程
有些交易需要的文件更多，时间也更难预测。这会直接影响你能不能放心地定下完成交易的日期。
过滤条件四：生活方式是否合适
退休养老、举家搬迁，还是想在城市长期落脚，适合的州属其实都不一样。医疗、教育和机场的便利程度，重要性不亚于价格。
过滤条件五：转售与流动性
有些房产买是合法的，以后要转手却不容易。如果该区域的外国买家群体本来就不多，这一点值得在下决定前好好考虑。
过滤条件六：MM2H时间安排是否吻合
如果这次购房是为了满足申请条件，时间安排就该是买房决策的一部分，而不是等买卖合约签了才想起来。
| 过滤条件 | 该检查什么 | 为什么重要 |
|---|---|---|
| 最低门槛 | 州属与房产类型的最低价 | 避免浪费时间在你根本无法合法成交的单位上 |
| 房产类型 | 分层地契、有地产业、分层有地产业 | 有些类型对外国买家来说更难买，甚至完全不开放 |
| 同意书流程 | 州属批准、地契、配额 | 影响成交的时间和确定性 |
| 生活方式适配度 | 市区便利、退休生活、学校、医疗 | 避免只为了符合条件而买房，事后才后悔 |
| 流动性 | 未来买家群体的深度 | 降低日后脱手困难的风险 |
| MM2H适配度 | 购房时间与文件安排 | 帮你避免最后关头才赶着符合条件的压力 |
资料来源：Hartamas International，整理自《国家土地法典》及各州同意书实际操作，2026年。
| 小贴士按顺序跑完这六个过滤条件。如果一间房产在第一或第二项就被刷掉，根本不必再花时间评估生活方式或流动性。 |
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外国人该先看哪里？各州购房决策地图
这里并不是在给马来西亚各州排名次，而是画出一张地图，看哪个州属适合哪一类买家——依照外国买家实际的使用方式来分组，而不是按字母顺序排列。
关于以下数字的说明：这些是坊间普遍引用的区间，并非固定保证的数字，还会随政策调整、地区或地契类型而变动。下决定前，请务必向州土地局或产业律师核实最新数字。
吉隆坡：适合想扎根城市的买家
吉隆坡适合想住在市区、看重租赁需求和就医便利的买家，市场也以分层产业为主。
- 坊间门槛：约RM100万。
- 最适合：看重便利性和流动性，而不是一味追求最低入门价的买家。
雪兰莪：吸引力十足，但门槛往往比想象中高
雪兰莪凭借完善的市镇规划和靠近吉隆坡的地理位置吸引买家，但限制往往比首次购房者想象中严格。
- 坊间门槛：通常比吉隆坡更高——分层产业普遍在RM150万左右，有地产业最高可达RM200万，部分区域的门槛则相对较低。
- 务必仔细核实：有地产业和个别地契的购买资格，不要想当然。
槟城：生活品质吸引人，但槟岛和威省是两回事
槟城凭借完善的医疗和浓厚的文化氛围，吸引不少退休人士和注重生活品质的买家。槟岛和威省（Seberang Perai）其实是两个不同的市场。
- 槟岛：坊间报道的分层产业门槛约RM100万，有地产业则约RM300万。
- 威省：整体门槛较容易达到，分层产业门槛普遍在RM50万左右。
柔佛：跨境优势明显，但特区规定别想当然
柔佛对与新加坡有关联的买家特别有吸引力。地理位置的优势，确实会改变市场需求的逻辑。
- 坊间门槛：一般在RM100万左右。
- 需要留意：部分特区享有豁免，例如依斯干达公主城的美迪尼（Medini），针对直接向发展商购买的全新分层单位。这类豁免要逐个项目核实，不能套用整个州属的规定。
马六甲及其他门槛较低的州属：门槛低，不代表就更好
马六甲和其他几个州属，入门门槛普遍被认为较低，可能更适合以「先符合条件」为优先，或专注退休生活的买家。
- 坊间门槛：分层产业有时约在RM50万左右。
- 仍要确认：在把「门槛较低」当成决定性因素之前，先看看当地的医疗、交通和转售市场深度。
其他州属：先查规定，别急着以为便宜
沙巴、砂拉越、森美兰、霹雳、彭亨、吉打、吉兰丹、登嘉楼和玻璃市，各自都设有自己的门槛和流程。
- 砂拉越有独立于西马的州土地管理体系。
- 有些州属账面上看起来便宜，但外国买家群体其实相对小众。
- 不要用一个州属的规定，去套用另一个州属。
| 州属/地区 | 最适合的外国买家 | 主要注意事项 |
|---|---|---|
| 吉隆坡 | 扎根城市、看重租赁、注重便利的买家 | 总成本较高；以市区分层产业为主 |
| 雪兰莪 | 预算较高的生活品质型或家庭买家 | 门槛更严格，房产类型也需仔细核实 |
| 槟岛 | 重视生活品质及退休生活的买家 | 价格偏高，供应有限 |
| 威省 | 预算有限但想落户槟城的买家 | 流动性和生活方式与槟岛不同 |
| 柔佛 | 与新加坡有关联或跨境的买家 | 特区规定容易被误解，转售也有风险 |
| 马六甲 | 以符合条件为优先，或偏好悠闲生活的买家 | 需留意流动性和长期生活适配度 |
| 其他州属 | 对当地有特定需求或理由的买家 | 务必直接核实当地州属的具体规定 |
资料来源：Hartamas International，整理自各州政府公开报道的门槛资料，2026年。数字仅供参考，可能随时变动，请直接向相关州政府核实。
一览表：各州各类房产的最低购买门槛
在筛选任何房产之前，可以先用这份表格快速参考。
| 州属 | 房产类型 | 州属门槛（RM） | 备注 |
|---|---|---|---|
| 吉隆坡 | 分层产业 | 100万 | MM2H不获豁免 |
| 吉隆坡 | 有地产业 | 100万 | 同意书审批较慢 |
| 雪兰莪（第一区） | 分层/高楼产业 | 150万–200万 | 需核实各单位的土著配额 |
| 雪兰莪（第一区） | 有地产业 | 200万 | 不可持有个别地契 |
| 槟岛 | 分层产业 | 100万 | 供应有限，需求高 |
| 槟岛 | 有地产业 | 300万 | 超过白金级联邦最低门槛 |
| 威省 | 分层产业 | 50万 | 以联邦最低门槛为准 |
| 威省 | 有地产业 | 100万 | 最容易入手的有地产业选择 |
| 柔佛（一般） | 分层/有地产业 | 100万 | 新征费：3%–4% + 至少RM5万 |
| 柔佛（美迪尼/特区） | 分层产业（全新项目） | 豁免 | 转售时门槛可能恢复为RM100万 |
| 马六甲 | 分层产业 | 50万 | 以联邦最低门槛为准 |
| 马六甲 | 有地产业 | 100万 | 同意书费用2%，或至少RM2万 |
资料来源：Global Law Experts、iProperty.com.my、Juwai.asia、HHQ Law、马六甲土地局（PTG Melaka）、Alestria Property——皆于2026年3月查阅。
| 小贴士如果某个资料来源只给雪兰莪一个确切数字，记得追问是哪个区、哪种房产类型。没有这些背景信息的单一数字，通常都不完整。 |
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延伸阅读：想了解为什么MM2H白银级的房产门槛可能造成误导，可参考《MM2H 銀色方案的門檻幻象》——我们针对各州外国买家门槛撰写的深入指南。
哪个州属适合哪一类外国买家？
这张州属地图，只有配合你真正的购房目的才有意义。以下是我们客户中最常见的五种情况。
与新加坡有关联的周末度假屋买家：通常会考虑柔佛、吉隆坡或槟城，权衡的是便利性、未来用途和转售市场的深度。
预算有限的MM2H白银级申请人：不要假设白银级RM60万的门槛在每个心仪地点都适用，因为不少州属设的门槛更高。
以生活品质为优先的退休人士：通常会考虑槟城、马六甲或吉隆坡郊区，对他们来说，医疗和日常生活便利，比表面价格更重要。
为了子女教育或医疗而搬迁的家庭：通常会考虑吉隆坡、雪兰莪或槟城，上学通勤和就医便利，应该比价格更早决定筛选方向。
以投资为目的的外国买家：通常会比较吉隆坡、柔佛和槟城，租赁需求和转售流动性，比折扣价格更值得重视。
| 买家类型 | 筛选逻辑 | 该避免的错误 |
|---|---|---|
| 与新加坡有关联的买家 | 先看交通便利性和实际用途 | 只因为靠近新加坡就买 |
| MM2H白银级买家 | 先看州属门槛和符合条件的时间安排 | 误以为级别门槛就等于州属门槛 |
| 退休人士 | 先看生活品质和医疗便利 | 只因为入门价较低就买 |
| 举家搬迁 | 先看学校、通勤和医疗 | 还没想清楚日常作息就先选单位 |
| 投资者 | 先看需求和退场市场 | 只因为折扣或租金承诺就买 |
资料来源：Hartamas International，根据外国买家常见咨询模式整理，2026年。
外国买家付订金前该检查什么？
付钱之前，先做一次简单的订金前检查，而不是把订金当成走个过场。这是一份实用的筛选清单，不是法律意见，但花的时间，远比交易被拒少得多。
| 检查清单：外国买家在马来西亚付订金前，请先确认： |
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| 小贴士付订金之前，先以书面方式问清楚州政府同意书的审批时间，而不是事后才问。这一点，最容易打乱紧凑的MM2H时间表。 |
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常见问题
外国人可以在马来西亚买房吗？
整体来说可以，但购买需符合州属规定、最低价格门槛、房产类型限制，以及州政府同意书的要求。
外国人在马来西亚购房的最低价格是多少？
马来西亚全国没有统一的最低价格。门槛会因州属、房产类型、地契类型，有时甚至因州内的地区而不同。
MM2H持有人可以购买低于RM100万的房产吗？
有可能，视级别、州属和房产类型而定。需要同时确认计划要求和州属规定，以两者中较高的门槛为准。
对外国人来说，马来西亚哪个州属最容易买房？
「最容易」取决于预算、房产类型、目的和时间安排。门槛较低，不代表就是生活品质或转售方面的最佳选择。
外国人可以在马来西亚购买有地产业吗？
在部分州属可以，但有地产业的门槛通常比分层产业更高，审批也更严格。
外国买家应该先选房产，还是先选州属？
应该先选州属。州属规定会影响价格、房产类型、同意书、审批时间，以及这笔购房是否真的符合你的目的。
结语：外国买家该如何更聪明地筛选房产？
更好的做法，是从「目的」出发，而不是从「价格」出发：先想清楚你买房是为了自住、退休、投资、偶尔度假，还是为了符合MM2H要求，再让这个目的去筛选后续的一切。
- 先厘清购房目的：自住、退休、投资、周末度假，还是符合MM2H要求。
- 根据目的，先选出合适的州属。
- 确认这些州属的外国买家门槛和房产类型限制。
- 检查地契、同意书流程和实际可行的时间安排。
- 只把通过以上所有条件的房产，列入候选名单。
对外国买家来说，最保险的找房方式，不是「把我预算内的房子都列出来」，而是「告诉我哪些是合法可行、财务上合理，而且符合我购房目的的选择」。
如果你还在比较级别、时间安排或申请资格，以下几篇指南或许能帮你更清楚地做下一步决定：
- 想了解完整的申请流程，可以先看《马来西亚MM2H 2026申请步骤完整指南》。
- 如果还在纠结哪个级别适合你的预算和长期规划，可以读一读《白金、黃金、還是白銀？2026年 MM2H 方案等級選擇完整攻略》。
- 想知道新规下哪三类人受惠最多，可以看看《馬來西亞 MM2H 2026 全解析：最受益的三類申請人》。
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资料来源
1965年国家土地法典（第828号法令），国家土地测量局（Jabatan Ketua Pengarah Tanah dan Galian）
马来西亚第二家园计划（MM2H）官方网站，旅游、艺术及文化部（MOTAC）
