外国人在马来西亚购房：MM2H买家的真实十年成本

挂牌价只告诉你入场需要付多少钱，却不告诉你接下来十年要承担什么。

对于外国人来说，在马来西亚购房从来都不是一个数字就能说清楚的决定。自2026年1月1日起，非马来西亚公民且非永久居民的买家，在转让印花税上一般须缴纳8%。对MM2H计划持有人而言，这项成本还附带着一项通常十年内无法出售的居住条件。

在Hartamas International，我们服务来自新加坡、台湾及亚洲各地的买家，大多数人是在打造第二个家，而非投机炒楼。本文将专为MM2H买家，逐一厘清入场成本、持有承诺与退出成本。

TL;DR — 快速摘要

外国买家自2026年1月1日起须缴纳8%转让印花税：适用于非马来西亚公民且非永久居民的买家。

MM2H身份不免除该税项：持有MM2H签证但非公民或永久居民者，在印花税方面仍属外国买家。

MM2H住宅通常不得在十年内出售：现行规定下的唯一例外，是置换更高价值的住宅。

外国业主的RPGT不会降至零：第一至第五年税率为30%，第六年起为10%。

MM2H门槛并非各州门槛：Silver层须购入RM60万及以上，Gold层须RM100万，Platinum层须RM200万，此外各州另有独立规定。

定金是资本，不是成本：你的权益资本与MM2H定期存款仍属于你本人，印花税与税款则不会退还。

目录

1. 外国人在马来西亚购房，真实成本究竟是多少？

外国人在马来西亚购房的真实成本，不是一个百分比，而是四个不同的类别。”加10%”这种笼统的估算，把你真正花掉的钱和你仍然拥有的钱混为一谈。

• 房产价格：成交价，若市场价值更高，则以市场价值为准。
• 交易成本：转让印花税、律师费、估价费、融资文件费、州同意费、杂项支出。
• 已投入资本：自有资金、融资承诺、MM2H定期存款、持有期间的日常房产开支，以及受限的流动性。
• 退出成本：出售时产生的不动产盈利税（RPGT），以及转让律师费与相关成本。

区分这四类至关重要，因为其中两类根本不是成本。

• 首付款是你持有资产的权益。
• MM2H定期存款在计划规定下仍属你的资本。
• 印花税和RPGT则是一去不回的支出。

专业提示 建立两列预算：永久支出一列，转化为资产的资金一列。将两者混合计算，会高估入场成本，低估退出成本。

外国人在马来西亚购房，真实成本是多少？ 没有一个统一的百分比。外国买家应分别计算：房产价格、交易成本、持有期间投入的资本，以及最终出售时可能产生的成本。

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2. 计算成本前，哪些产权规定必须先了解？

外国MM2H买家须同时满足两套独立的规定，缺一不可。

• MM2H为每个层级设定了最低住宅价值门槛。
• 各州对外国人购买特定房产另有独立规定。

MOTAC现行住宅最低门槛：

• Silver：RM60万
• Gold：RM100万
• Platinum：RM200万
• SEZ及SFZ特区：依适用的特区政策执行

各州规定独立于上述数字之外。视乎州属与房产性质，你可能还须满足：

• 州属最低房产价值
• 允许的房产类型或地契类别
• 州政府审批
• 相关州属费用

一句话记清楚 MM2H门槛告诉你计划的要求，不告诉你在马来西亚每个州你能买什么。

要求	所回答的问题	制定机构
MM2H房产最低门槛	我的层级要求多少住宅价值？	MOTAC
州属外国买家规定	我能在此购买这套具体的房产吗？	相关州政府机构
实际购买门槛	两项条件均满足后，哪项更具约束力？	以较高者为准

来源：马来西亚旅游艺术文化部（MOTAC）MM2H计划指南。各州要求有所不同，应向相关州政府机构核实。

专业提示 在列入候选名单前，先就具体地契核实州属规定。若州属门槛高于你的层级最低要求，它就悄然成为你的实际预算底线。

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3. 2026年，外国人购买马来西亚住宅须缴纳多少印花税？

自2026年1月1日起，非马来西亚公民且非永久居民的买家，在购买符合条件的住宅时，一般须缴纳8%的转让印花税。该税率通过《2025年财政法》（Finance Act 2025）实施，修订了《1949年印花税法》，取代了此前外国买家适用的4%统一税率。

• 这是转让文书上的印花税，与律师费及融资成本分开计算。
• 印花税以成交价或市场价值为基准，以较高者为准。
• MM2H身份本身不免除外国非永久居民买家的印花税义务。

房产价值	8%转让印花税（示例）
RM100万	RM8万
RM150万	RM12万
RM200万	RM16万

仅供参考。最终印花税取决于适用的成交价或市场价值。税率依据：《1949年印花税法》（经《2025年财政法》修订），马来西亚国内税收局（LHDN）。

我们不建议买家以统一的10%或12%来估算购房成本。

• 8%印花税是可预测的。
• 其余成本因融资方式、律师费、房产类型、州同意费及估价而各异。
• 剩余的现金需求因房产和买家情况而定，因人而异。

专业提示 签约前，先请你的产权律师确认印花税将以哪个价值为基准。若成交价低于市场价值，印花税评估不会因此减少。

2026年，外国人购买马来西亚住宅须缴纳多少印花税？ 自2026年1月1日起，非马来西亚公民且非永久居民者，购买符合条件的住宅时，一般须缴纳8%的转让印花税。

4. MM2H十年产权规定，究竟意味着什么承诺？

对MM2H买家而言，最大的房产成本或许从来不会出现在任何一张账单上。根据现行MM2H要求，计划参与者须购置并持有符合条件的住宅。该住宅通常不得在十年内出售。唯一允许的例外，是为置换更高价值的住宅而进行的出售。

第七年测试

在客户做出决定之前，我们会问他们一个问题：如果七年后你还在面对这个决定，你会觉得坦然吗？

• 地段：这里适合你预期日后在马来西亚的生活方式，而不只是现在？
• 居住空间：这个空间能适应家庭不同阶段的需求，包括父母或孙辈来访？
• 生活便利：随着年龄增长，医疗、交通和日常配套是否切实可用？
• 灵活度：如果十年到期前情况有变，你能否负担得起置换更高价值的住宅？

这不是一个陷阱，而是一道筛选题。

• 对于真正打算以马来西亚为第二个家的人，持有规定反而是一种规划约束力。
• 如果你的目标是短期布局马来西亚房产市场，MM2H可能不是合适的工具。

MM2H持有人能在十年内出售房产吗？ 根据现行MM2H规定，符合条件的住宅通常不得在十年内转售，唯一的例外是置换更高价值的住宅。

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5. 如果计划在十年届满前有变，你有哪些选择？

大多数情况可归纳为三种，每种都有不同的应对路径。

• 房产依然适合：继续持有。时间流逝本身不需要任何行动。
• 你需要换一个家，但仍想保留MM2H：评估置换更高价值住宅的路径是否符合你的计划。在签署任何交易前，确认当前的计划要求。
• 你在马来西亚的整体计划已全面改变：不要假设住宅可以随意处置，而不产生计划层面的影响。

第三种情况涉及三类不同的专业人士：

• MM2H持牌营运商，负责计划合规问题。
• 马来西亚产权转让律师，负责处理房产出售事宜。
• 税务专业人士，负责评估出售时的税务状况。

专业提示 房产、签证与税务问题相互交叉，但每一项都需要不同的专业建议。按顺序逐一处理，可避免为后续可能不再适用的建议支付费用。

6. 持有超过十年，RPGT会消失吗？

根据现行RPGT税率，非马来西亚公民且非永久居民的持有人，第一至第五年须缴纳30%，第六年起则为10%。10%是一个底线，而非趋向零的过渡。

这条规定容易被误读，因为公民的待遇有所不同。

• 马来西亚公民及永久居民从第六年起，税率降至0%。
• 外国非永久居民持有人则不然，无论持有多少年，税率依然适用。
• 持有满十年后出售，适用的是10%的税率——与第六年出售完全相同。

RPGT针对的是盈利，而非售价

RPGT以扣除可允许开支后的应税盈利为基础计算，并非以出售价格为基准。

• 应税盈利：RM30万
• 适用税率：10%
• 应缴税款：RM3万

仅供参考。实际应税盈利及税务责任取决于出售时适用的RPGT计算方法及具体情况。

有一个现金流要点值得提前规划。若出售方为非公民或非永久居民，买方须预扣成交价的7%并汇缴至国内税收局（LHDN），等待评估完成——相比之下，公民及永久居民卖家的预扣比例为3%。最终税务责任确定后，多余部分通常在三至六个月内退还。

专业提示 从入手之日起，妥善保存所有装修及相关费用的收据。可允许扣除项目能减少应税盈利，而没有凭证的支出，事后通常无法申报。

持有MM2H房产满十年后，RPGT会消失吗？ 不会。根据现行规定，非马来西亚公民且非永久居民者，从第六年起仍须就相关应税盈利缴纳10%的RPGT。

7. MM2H十年房产成本地图应该包含哪些内容？

MM2H十年房产成本地图，按阶段而非按百分比，列出每一项承诺。它按顺序回答三个问题：入场需要支付什么，持有期间承担什么，以及退出时可能面临什么。

以下情景以一位考虑购入RM150万住宅的准退休人士为例。

类别	计算内容	时间节点	参考来源
房产价格	购入价	购买时	买卖协议（SPA）
入场税	8%外国住宅转让印花税	过户时	《2025年财政法》/LHDN
专业费用	产权转让、估价、杂项支出	购买时	律师及估价师
州属费用	适用时的同意费、申请费或征费	购买时	相关州政府机构
融资	所需自有资金及融资文件费	购买时	实际贷款机构报价
MM2H资本	适用的定期存款及计划费用	MM2H申请过程中	MOTAC/持牌营运商
持有成本	物业管理费、沉没基金、门牌税、地税、保险、水电	每年	房产文件
灵活度限制	MM2H十年产权持有限制	第1至第10年	MOTAC
退出税	按现行规定计算的实际应税盈利RPGT	出售时	LHDN/税务顾问

来源：Hartamas International规划框架，综合发布时有效的MOTAC及LHDN要求整理。州属费用因交易而异，应逐一核实。

我们刻意不将这些项目加总为一个统一的百分比。

• 40%的首付款不是40%的成本。
• 将它们相加，得出的数字看似确定，实则意义甚微。

外国MM2H买家应掌握的四个数字 1. 房产本身的价格。 2. 交易成本。 3. 持有期间投入的资本及受限的灵活度。 4. 最终出售时可能须缴纳的税款。

专业提示 在列入候选名单之前，先以你的层级和目标价格区间填写这份成本地图。通常，它会让你看清楚真正的限制因素是预算还是灵活度。

8. 支付订金前，你应该核实哪些事项？

以下五项核查，能够解决外国人在马来西亚购房过程中的大部分不确定性。每一项都可以在付款之前得到答案。

1. 哪个MM2H层级适合我的计划？ 根据居留条件和家庭使用需求来选择，而非仅看最低入门门槛。
2. 我能购买这套具体的房产吗？ 同时核实MM2H要求和州属规定。
3. 我的全部入场成本是多少？ 要求针对具体交易的详细计算，而非百分比估算。
4. 第七年，我还会想要这套房子吗？ 在看房当天的情绪做决定之前，先完成四项核查。
5. 如果计划有变，会发生什么？ 在做出承诺之前，先了解置换路径和最终税务状况。

专业提示 通常，支付订金就意味着选择空间的终结。以上所有问题，在付款之前回答，成本远低于付款之后。

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常见问题

外国人在马来西亚购房需要多少费用？

没有一个统一的百分比。应分别计算：购入价、适用的8%住宅转让印花税、专业费用及州属费用、融资或自有资金要求、MM2H相关承诺，以及最终退出成本。

2026年，外国人购买马来西亚住宅须缴纳多少印花税？

自2026年1月1日起，非马来西亚公民且非永久居民者，购买符合条件的住宅时，一般须缴纳8%的转让印花税。以成交价或市场价值为基准，以较高者为准。

MM2H是否免除外国人的房产印花税？

不。MM2H身份不提供任何一揽子豁免。非马来西亚公民或永久居民的计划持有人，在转让印花税方面仍被视为外国买家。

MM2H房产能在十年内出售吗？

根据现行MM2H规定，符合条件的住宅通常不得在十年内出售。唯一允许的例外，是出售以置换更高价值的住宅。

外国人持有房产满十年后，须缴纳多少RPGT？

根据现行税率，非永久居民者从第六年起须缴纳10%的RPGT，以应税盈利而非售价为基准计算。

结语：更低的房价，不等于更轻的承担

询问在购房价格之上还需要额外准备多少钱，这个出发点无可厚非。但对于MM2H买家而言，这个问题并不完整。入场成本是最直观的数字，也最容易规划。持有期间的灵活度限制与退出税，则不那么显眼，也更难逆转。

更好的问题是：这套房产，在你接下来十年的马来西亚计划中，是否依然有意义？一个在第一天合适的家，在第七年预想的生活中也应该合适。这是一个与支付能力截然不同的考验。

购买前，先评估你的MM2H房产是否真正适合 MM2H申请须通过MOTAC持牌营运商提交。Hartamas International在Northtrade Consultancy (MM2H) Sdn Bhd旗下持牌营运，营业执照编号MM2H808。围绕申请的一切事务，由同一团队一站式处理。 MM2H申请：层级选择、文件准备与提交。 房产：搜索、候选筛选、议价与购买。 交易支持：与产权转让律师、估价师及贷款机构的全程协调。 安家落户：抵达马来西亚后的实务安排——从学校、医疗到银行开户与日常生活。 告诉我们你的目标层级、目标城市、房产预算及家庭使用需求，我们将为你梳理各项条件如何契合——在你做出承诺之前。 不确定你的候选名单是否经得起第七年测试？告诉我们你的情况，我们将给出坦诚的看法，无任何附带义务。